□文/高馨凌
近日来，中国房地产金融不时传来“破冰”之举。先有中信[简介 最新动态]证券已启动中信启航专项资产管理计划，发行规模逾50亿元人民币，该计划是国内首单房地产投资信托基金（REITS）产品。随后，整合房地产金融力量，助力机构健康发展的中国首个专业房地产金融理事会筹备阶段工作在沪启动。该理事会下设房地产上市公司委员会、房地产私募股权投资基金委员会、房地产信托委员会等专项机构。
由此可见，房地产行业在经历了一系列金融创新之后，正从粗旷的发展模式向着细分化的市场发展。与此同时，在利率市场化、金融管制放松、证券保险市场化改革、上海自贸区等多方利好的背景下，正推动中国金融业走向全新的历史阶段。
中国首单REITs产品起航
在房地产信托基金方面，中信证券此次推出的RETIs以私募形式推动实际操作，产品总规模52.1亿元，期限为3-5年，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。产品采用结构性设计，针对不同风险偏好的投资人，将产品分为优先级和次级两类。优先级和次级的比例划分约7:3。在包括资产升值预期的情況下，优先级投资者整体收益率约为7%-9%，次级预期整体收益率在12%-42%。
“中信证券REITs产品与海外大多数REITs产品交易机制不同，中信产品的分级结构则使投资变得更灵活。其次，通过中信首单REITs的发行，系统解决了大量复杂的测量、估值、法律、会计及交易结构设计等技术问题，可满足未来重资产企业以及政府基础设施建设的证券化需求。”克而瑞研究员袁一超分析表示。
房地产业急需多元融资渠道
然而，上海高级金融学院金融学教授钱军在“2014中国房地产金融高峰论坛”上也客观地指出:“在房地产证券化的道路上，还有法规、税收等多方面政策制约，目前也未有成熟的机构监管。等到证券化融资真正走上正轨时，资本流动对房地产市场影响很大。”
莱坊最新研究报告显示，2013年中国内地房地产企业平均资产负债率约为75%。近年来，越来越多中小型开发商开始因此转向更为灵活的债权类房地产信托或者民间资本，但据莱坊跟踪观察，过去一年，中小企业通过信托的融资成本约为13%-20%，而借助民间资本的成本更高达20%以上，中国房地产业需要更多融资渠道，这一点对于长期资金需求日益加大的商业地产领域尤为突出。
建言献策
商业地产多元化融资方案
对于开发商持有商业地产项目而缺乏资本情况下，世邦魏理仕执行董事及中国区投资物业部联席主管钟德尧给出了建设性的融资方案——
方案一 股本融资
简单来说，即出让项目部份股权，引进机构性财务投资者。开发商仍保持操盘者，但在项目治理上，包括项目投资、建造、销售、再融资及投资者退出等方面跟投资者约定有关安排。
方案二 夹层贷款融资
除开发商自有资金、股本融资及商业银行开发贷款外，在债务与项目资产价值比例允许的条件下，一般信托公司、机构性投资及财富管理公司能为项目开发商提供额外贷款，现在一般年利息在12%-15%。
方案三 预售项目
开发商可与部分买家及商场投资者约定预售大型住宅项目内的商业部分，以建造及转交方式提供基本或指定规格房产，从而减低此部份的退出风险，但在售价方面须提供一定折扣优惠。
